РЕКОМЕНДАЦИИ ОПТИМИСТА-ПРАКТИКА
"Если хочешь мира, готовься к войне."
Корнелий Непот.
ТСЖДом: оптимист-практик – БЕЛЯКОВ Сергей Леонидович - бизнесмен, директор управляющей компании, преподаватель. И еще общественный деятель в лучшем смысле этого слова. Сотрудничает с общественными организациями, участвует в конференциях. Член комиссии по защите прав общего долевого имущества собственников МКД в Ассоциации НКО по развитию ТСЖ и ЖСК.
Направляем заявления в МЧС, Роспотребнадзор, Трудовую инспекцию.
Нарушения правил пожарной безопасности:
1.Отсутствие пожарного выхода.
2.Отсутствие пожарной сигнализации.
3.Отсутствие знаков выхода, схемы эвакуации.
4.Отсутствие средств пожаротушения, подъездных путей и т.д.
МЧС осуществляет специальные, разрешительные, надзорные и контрольные функции за выполнением федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями и гражданами установленных требований по гражданской обороне и пожарной безопасности…, а также по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций.
Нарушение прав сотрудников предприятия, размещенного в подвальном помещении:
1.Отсутствует инсоляция в помещении - необходимо прорубить окна в фундаментах. Согласие 67% собственников на изменение фасада обязательно. Нет согласия собственников, прорубать окна нельзя. Получается, что устранить данное замечание без согласия собственников невозможно.
2.Отсутствует вентиляция, содержание радона превышает допустимые нормы – необходимо вывести из подвала вентиляцию по фасаду здания. Без согласия собственников сделать это опять же невозможно, тем более провести реконструкцию вентиляционной системы.
3.Отсутствие санузла – тоже требуется провести реконструкцию помещения. Но изменение проекта прокладки сантехнического оборудования возможно только после согласования с собственниками, т.е. никогда. Без санузла работа любой организации должна быть приостановлена до устранения замечаний.
Роспотребнадзор Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека осуществляет функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения Российской Федерации, защиты прав потребителей на потребительском рынке,
Основными задачами органов федеральной инспекции труда являются: - обеспечение соблюдения и защиты трудовых прав и свобод граждан, включая право на безопасные условия труда.
Акты надзорных органов о нарушениях могут быть использованы в суде в качестве доказательств технического характера спорного помещения и невозможности его использования в качестве иного помещения. Отличным дополнением к данным актам может быть решение общего собрания о запрете реконструкции вентиляции, изменения дизайна фасада, запрет на прокладку вентиляции и прорубку окон, изменения сетей канализации, водопровода и теплоснабжения. А если эти изменения уже собственником нежилого помещения произведены, требовать восстановить в соответствии с первоначальным проектом, в связи с отсутствием согласования собственников жилых помещений на проведение работ.
Можно обратиться и в органы прокуратуры с требованием приостановить деятельность фирм до устранения предписаний собственником нежилых помещений.
И еще: важно вовремя предъявлять счета за содержание общего имущества и коммунальные платежи. Собственник (администрация) должен понять: владение техническим подвалом сопряжено с большой ответственностью и с большими расходами. Ситуация, вообще, может дойти до абсурда: «стоимость владения» помещением превысит получаемые от него доходы (плату за аренду).
ТСЖ, как управляющей организации, необходимо обратиться к администрации, как к собственнику нежилого помещения, со следующими требованиями:
1) Перечислять в фонд капитального ремонта дома соответствующую сумму со ссылкой на решение общего собрания собственников, на котором утвержден план работ на год, на основании сметы рассчитаны суммы ежемесячных перечислений в фонд капитального (текущего) ремонта.
Представьте, жильцы определяют перечень необходимых работ по дому: установить новый теплообменник, полную автоматику на тепловой узел, частотные регуляторы на насосы, автоматическое управление светом и светодиодные лампы, а также шлагбаум, ограждение территории дома, новую крышу, сделать хороший ремонт подъездов с установкой колонн, видеонаблюдения, заменить почтовые ящики, все трубы, старые лифты на новые финские, - всего на общую сумму 12 млн. рублей. Дом, к примеру, 9-ти этажный, подвал, находящийся в собственности у администрации, составляет 10% от общей площади. Администрация должна заплатить 1,2 млн. рублей. А что она получит с этих вложений? Ничего!
Кроме того, администрацию можно заставить платить и за содержание лифта (письмо Минрегионразвития РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009), и за уборщицу в подъездах, за обслуживание домофона, за цветы на улице и за все, что захочется жильцам. Пользуйтесь шансом - у Вас появился классный спонсор: как старик Хоттабыч, оплачивает часть Ваших прихотей. И что самое приятное, после отказа от собственности, обязан оплатить свою долю в работах.
В решении собрания обязательно укажите: оплата работ производится в течение 6месяцев, но, в случае продажи недвижимого имущества, оплата производится до оформления купли продажи помещения и укажите штрафные санкции и безакцепный порядок получения задолженности.
Если хотите избавиться от нежелательных собственников подвала сразу, то можно направить в их адрес проект решения - может одумаются сразу и откажутся от такого имущества сразу. Приглашение на собрание администрации вручать нужно только через приемную с отметкой на втором экземпляре, решение собрания таким же образом.
2) Оформить договор материальной ответственности за последствия аварийного случая в случае ограничения допуска в нежилое помещение. Собственник нежилого помещения, в котором расположены домовые сети, запорная арматура и т.д., обязан предоставлять круглосуточно доступ к общему имуществу. Ключи от нежилого помещения на случай аварийной ситуации должны находиться в управляющей (обслуживающей) организации в опломбированном контейнере для принятия срочных мер по ее устранению.
3) Обеспечить (еще до 01.01.2011г.!) нежилое помещение приборами учета в рамках Федерального закона РФ N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». И здесь потребуется согласовать технические условия с собственниками. И здесь стоимость работ будет немалой.
Процедуры оформления заявлений достаточно просты. Понятно, что каждая служба будет тянуть время - ссылайтесь на установленный законом срок, отправляйте запросы и жалобы через депутата Вашего района, проверяйте сроки через прокуратуру. В случае положительного судебного решения организуйте громкую публикацию в газете, поделитесь опытом с коллегами и предупредите потенциальных арендаторов и собственников о том, что проблемы у них будут те же самые, и возникнут в более короткие сроки - прецедент уже создан.
Хотя - в каждом городе свое «суверенное» правосудие…
Инициатива не наказуема. А отсутствие результата указывает ближайший путь к цели.
Директор "Управляющая компания "Вятка Уют" С.Л. Беляков, г. Киров
