Серьезным препятствием для кредитования капитального ремонта многоквартирного дома является, как правило, отсутствие обеспечения со стороны заемщика банковских средств.
В настоящее время в практике пока редко используется такой существенный материальный ресурс значительной части многоквартирных жилых домов, особенно в крупных городах, как право собственников сдавать в аренду часть общего долевого имущества дома. Предметом аренды могут быть специально приспособленные собственниками для этого помещения подвалов, чердаков и другие помещения в зависимости от особенностей конкретного дома (конечно с сохранением необходимых для жизнеобеспечения дома инженерных, технических функций этих помещений).
В столичных городах цена аренды одного кв.метра подвала, например, доходит до 1500 руб., в областных центрах - от 400 руб.
За приспособленное для торговли помещение подвала площадью в 100 м2 по минимальной цене 400 руб./м2 арендатор готов платить не менее 40 000 руб. в месяц.
В соответствии с ГК РФ, собственники дома могли бы использовать свое право аренды в качестве актива для обеспечения гарантий банку по возврату кредита на капитальный ремонт дома, за счет выручки от аренды и погасить этот кредит.
Несложный расчет показывает, что даже при минимальной цене аренды, сумма ежемесячно вырученных средств составит 40 000 рублей, чего достаточно для погашения кредита в сумме 1 млн. рублей в течение 2 лет!
Суммы кредита в 1 млн. рублей хватает для полного ремонта кровли или замены проржавевших стояков во всем доме или ремонта фасада (для среднего 76 кв. дома).
При этом средства граждан могут привлекаться только на оплату процентов по кредиту, например, при коммерческой ставке 17% годовых бремя процентов для собственника средней квартиры на время пользования кредитом составит 186 руб. в месяц (3,7 рубля за 1 кв.м).
Этот ресурс собственники дома, могут использовать производя поддерживающий ремонт, не допуская крупных разрушений, и, с периодичностью раз в пять лет, могут позволить себе проводить капитальные ремонты всех систем в течение всего времени жизни жилого дома.
Выигрыш бюджета очевиден на десятилетия.
Однако, к сожалению, своим имуществом, как финансовым инструментом не могут воспользоваться собственники домов, где помещения общей долевой собственности отчуждены и сдаются в аренду муниципалитетами третьим лицам.
Вместе с тем, при отчуждении подвалов, чердаков, других помещений, земельного участка муниципалитетами третьим лицам, нарушаются права собственников дома, дом лишается серьезного материального актива, перспективы реконструкции инженерных систем, государство вынуждено дотировать капитальные ремонты, в связи с чем высока социальная напряженность, рост недоверия граждан местным властям и реформе ЖКХ.
В связи с вышеизложенным, предложение в ФЗ о капремонте:
«Местным органам власти содействовать инициативе собственников по совершенствованию и максимально эффективному использованию общего долевого имущества многоквартирного дома, обеспечить защиту против отчуждения подвалов, чердаков, колясочных и других технических и вспомогательных помещений, определяемых в соответствии со ст.36 ЖК РФ, земельного участка из состава многоквартирного жилого дома».
