Неприметный с виду подвал стал причиной раздора собственников и арендаторов
Дом, о котором идёт речь, – бывшее общежитие. Это небольшое двухэтажное здание на тихой односторонней улице Мира в старой части Ангарска. В 2008 году общежитие получило статус жилого дома, началась приватизация комнат. На сегодня более 50% жилья в доме приватизировано. При разграничении имущества между Ангарским районом и городом Ангарском половина подвала здания (формально – помещение 3 дома 11 квартала 78) в соответствии с законом Иркутской области № 61-оз от 24.07.08 была передана в ведение Ангарска. В течение многих лет в подвале действовал пункт приёма стеклотары – его потрескавшаяся вывеска висит у входа до сих пор.
– Там хороший, чистый подвал с побеленными стенами, с окнами, выходящими на улицу, с батареями, почти жилое помещение, – говорит директор управляющей компании «ЖЭУ-6» Светлана Хамируева. – В этом же подвале теплоузел и все коммуникации, обеспечивающие дом. С владельцем пункта приёма стеклотары у нас проблем не было – наши работники всегда могли попасть в теплоузел.
Арендную плату за использование подвала сперва собирала управляющая компания, обслуживавшая дом, позже ДУМИ решил сам сдавать это помещение в аренду, чтобы арендная плата поступала в городской бюджет. Какое-то время действовал прямой договор аренды между ДУМИ и владельцем пункта приёма стеклотары.
Жителей дома контингент постоянных посетителей пункта не радовал, они жаловались в управляющую компанию, а та – в ДУМИ. Нашёлся даже нормативный акт, по которому пункт приёма стеклотары в жилом доме располагаться не может. Договор с предпринимателем, арендовавшим подвал, был расторгнут.
Зарегистрировав своё право собственности на помещение в Управлении Росреестра по Иркутской области в июне 2010 года, департамент по управлению муниципальным имуществом подготовил документы к аукциону на право аренды и в январе нынешнего года этот аукцион провёл. Право аренды 157,2 кв. м подвала на 10 лет в результате аукциона выиграло ООО «Чистый город».
– Поскольку сдача в аренду помещения под конкретный вид деятельности сужает круг потенциальных арендаторов и снижает возможную арендную плату, в аукционной документации было прописано: «под любой вид деятельности, не противоречащий действующему законодательству», – пояснил нам директор «Чистого города» Константин Моляров. – Мы выиграли аукцион на 10-летнее право аренды, ещё точно не зная, как именно мы сможем использовать это подвальное помещение, – планировали сперва привести туда проектировщиков и проконсультироваться, под что этот подвал можно перепрофилировать. Жители запаниковали, спрашивали нас, что здесь будет, но мы не торопились с ответом – ждали, когда проектировщики скажут, что в принципе возможно сделать в этом помещении. Подвал стали приводить в тот вид, в котором его не стыдно показать специалистам и начать обмеры: вытащили пожароопасный мусор, демонтировали покрытые плесенью и прогнившие полы.
Жители всполошились: по их мнению, из подвала вытащили не только мусор, но и изрядное количество грунта – из уст в уста передавалась весть, что подвал заглубили на 60 см. Поползла по кварталу и новость, что в подвале обоснуется элитный пивной бар. Тогда уже жители, только недавно избавившиеся от неприятного соседства, начали бить во все колокола, но прежде всего обратились в городскую газету.
В апреле ангарское издание опубликовало материал. Часть тезисов этого текста Константин Моляров пытается в судебном порядке признать нанёсшими ущерб его чести, достоинству и деловой репутации. Что бы ни планировалось открыть в 78-м квартале, газетная публикация укрепила убеждённость жильцов в своей правоте, и они обратились к главе города, в прокуратуру, в Стройнадзор. Различные инстанции начали проверки, но, по словам Молярова, нарушений не выявили.
– После скандалов и конфликтов заниматься этим помещением нет никакого желания. Что бы мы там ни открыли – общего языка с жильцами найти уже не удастся, – говорит директор фирмы-арендатора. – Скорее всего, мы просто вернём это помещение муниципалитету, прекрасно понимая, что никто не компенсирует нам ни ту арендную плату, которую мы внесли, ни стоимость неотделимых улучшений. На мой взгляд, и город, и жители дома от этого только проиграют. Город недополучит арендных денег. Любой проект перепрофилирования предусматривает благоустройство территории и приведение объекта в соответствие современным строительным, санитарным и противопожарным требованиям. Если бы мы приводили подвал в порядок, мы восстановили бы отмостку, крыльцо, наверняка покрасили бы фасад и облагородили территорию вокруг. Всего этого не будет.
Жильцов и жилищников беспокоит другое: надо готовить теплоузел к зиме и предъявлять его «Энергосбыту». По словам Светланы Хамируевой, договориться с арендатором и хотя бы осмотреть состояние теплоузла домоуправу не удалось. По телефону или письменно домоуправ обращалась к арендаторам, руководитель компании не в курсе. У Константина Молярова своя версия: домоуправ якобы ещё зимой просила выдать ей ключи от подвала – в этой просьбе ей отказали, однако была достигнута договорённость, что в присутствии сотрудника фирмы она всегда может войти в это помещение. Телефоны директора фирмы и сотрудника, которому поручено обеспечивать доступ на объекты любых проверяющих, по словам Молярова, у жилищников есть.
– Подвал, где находится всё инженерное оборудование дома, согласно новому Жилищному кодексу общая собственность жильцов, – говорит директор УК «ЖЭУ-6» Светлана Хамируева. – Если бы подвал был приватизирован до принятия Жилищного кодекса, до 2005 года, – это одно. А поскольку право собственности на него у города появилось только в 2008 году, при обращении жильцов в суд решение суда было бы однозначным – это имущество жильцов, а не муниципалитета. Когда помещение вернётся к жильцам, они совместно будут решать, как им распорядиться. Может, игровую комнату организуют, может, в аренду сдадут. Для дома это выгодно: бывшие общежития убыточны, квартплата в них не покрывает эксплуатационные издержки.
ДУМИ готов выполнить указания прокуратуры. Арендатор готов вернуть арендованное имущество. Судиться жителям, скорее всего, не придётся.
Это хорошо: суды по всей стране очень по-разному трактуют положения Жилищного кодекса. По России идёт волна судебных разбирательств, связанных с арендой или продажей чердаков, подвалов, колясочных, лифтовых, мусоросборников и прочего. Некоторые решения местных администраций со стороны кажутся анекдотичными: например, жителям одного из домов Санкт-Петербурга вице-губернатор предложил самим оплатить строительно-монтажные работы и вынести за пределы подвала, который администрация намерена продать, водомерный узел. Решением КУГИ Санкт-Петербурга сети водопровода, канализации и отопления этого жилого дома объявлены «движимым имуществом». Вот уж воистину комедия. В подмосковном посёлке Развилка подвал 13-этажного дома, в котором находятся семь теплоузлов, повысительные насосы системы отопления, электропроводка и канализация, сети кабельного телевидения, Интернета и охранной сигнализации, признан по суду «бесхозяйным». Элементарным переименованием чердака в мансарду застройщики вынуждают жителей верхних этажей смириться с началом строительства у себя над головой. В подвалах появляются сауны с бассейнами и медицинские центры, магазины и склады. Заглубление подвалов ниже фундамента здания даже приводило к обрушениям жилых домов. Число маленьких и больших трагедий, связанных с тем, что жители лишаются доступа к инженерному оборудованию дома, измеряется тысячами. В борьбе за отчуждённое имущество отдельные упорные товарищи доходят даже до Страсбургского суда по правам человека. На сайте tsgdom.ru весной начат сбор документов о случаях незаконного отчуждения общедолевого имущества многоквартирных домов – и карта страны уже пестрит флажками городов, в которых жильцы борются за возвращение им сперва ставших муниципальными, а затем арендованных или проданных помещений.
В случаях, когда жильцы всенародно празднуют победу, обычно умалчиваются потери другой стороны. Во Владимире медицинскую фирму, вывезшую из подвала несколько «КамАЗов» земли и превратившую помещение с земляным полом в соответствующее требованиям к лечебным учреждениям, решением суда обязали вернуть подвал в исходное состояние. В десятках других случаев «ропот народный» обращается на предпринимателей, добросовестно купивших помещения у муниципалитетов или третьих лиц. Разумеется, выгоняя «захватчиков», никто их расходы не возмещает. В ангарской ситуации фирма «Чистый город» тоже выйдет из конфликта не только с пострадавшей репутацией, но и с убытками: арендная плата за подвал, которым фирма не успела воспользоваться, составила 35 тысяч рублей, вывоз мусора и его утилизация – 80 тысяч, изыскательские работы и проект перепрофилирования – 116 тысяч. От ещё одного подвала, взятого весной по результатам аукциона в аренду у КУМИ Ангарского района (бывшее кафе «Погребок» в 106-м квартале), «Чистый город» тоже намерен отказаться.
В Ангарске ситуация, по всей видимости, решится мирно. Предприниматель вернёт помещение, ДУМИ откажется от права собственности на него. Что потом?
Согласно договору, который заключён между жителями этого дома и управляющей компанией, жильцы уполномочивают компанию на заключение договоров аренды общего имущества. Так что, возможно, спустя несколько лет ситуация вернётся к тому, с чего начиналась: жилищники снова получат доступ к вентилям и щиткам, в подвале снова поселятся арендаторы, вот только арендная плата будет направляться на нужды дома.
Первоисточник: http://www.vsp.ru/social/2011/07/08/513664
