ТСЖ Дом

ТСЖ. Конституция РФ

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Конституция РФ, Статья 40

Мероприятия Оценка деятельности управляющих организаций
Понедельник, 21 Ноября 2011 00:00

Оценка деятельности управляющих организаций

Автор 
Оцените материал
(1 Голосовать)

Отчет о работе по теме

«Разработка методики оценки деятельности управляющих организаций в жилищном секторе»

СОДЕРЖАНИЕ

Введение........................................................................................................................................ 3

разработка методики оценки деятельности управляющих организаций в жилищном секторе г. Москвы...................................................................................... 4

1. Анализ практики раскрытия управляющими организациями г. Москвы информации о деятельности по управлению многоквартирными домами.............................................. 4

2. Описание методики оценки деятельности управляющих организаций и построения рейтинга управляющих организаций в жилищном секторе г. Москвы........................................... 9

3. Результаты оценки деятельности управляющих компаний....................................... 35

4. Рейтинг управляющих организаций, участвовавших в тестировании методики... 38

Приложения................................................................................................................................ 40

ВВЕДЕНИЕ

Вопрос о предъявлении к управляющим организациям специальных требований, которые бы защитили собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих, активно обсуждается на всех уровнях – от собственников помещений в многоквартирных домах (далее – МКД) до чиновников разного уровня. Это обусловлено рядом причин, в том числе тем, что:

-        многие собственники помещений в МКД до сих пор не воспринимают себя в роли субъектов, обладающих правами, среди которых - право выдвигать свои условия в переговорах с управляющими организациями и требовать от них исполнения договорных обязательств, а прочно вжились в роль просителей и жалобщиков;

-        местная власть по-прежнему продолжает нести ответственность за весь так называемый «государственный (или муниципальный) жилищный фонд»;

-        управляющие организации еще не научились работать с собственниками помещений в МКД как со своими клиентами – заказчиками и плательщиками услуг и работ, а больше ориентируются на указания местных чиновников и продолжают отчитываться перед ними.

В настоящее время в России специальных нормативных требований или ограничений деятельности управляющих организаций нет: их деятельность не лицензируется и не требует специального допуска, страхование ответственности и сертификация являются добровольными. Единственное исключение установлено для случаев[1], когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления МКД: такая управляющая организация в момент конкурса не должна быть банкротом, иметь задолженностей и административных правонарушений. Кроме того, выбранная управляющая организация должна предоставить обеспечение исполнения своих обязательств по управлению МКД - нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо банковскую гарантию. Но конкурсные требования не применимы для оценки текущей деятельности управляющих организаций и, прежде всего, самими собственниками помещений в многоквартирном доме.

Во многих субъектах РФ и муниципальных образованиях нормативно-правовыми актами утверждены порядки оценки и определения рейтинга управляющих организаций, действующих на территории региона или муниципального образования. К сожалению, не все установленные в порядках критерии оценки понятны и важны для собственников, как потребителей услуг управляющей организация, что не позволяет им объективно оценить уже работающую в их доме управляющую организацию и при необходимости правильно выбрать новую, лучшую (привлекательную и надежную), управляющую организацию.

Собственники помещений в МКД должны иметь возможность оценивать управляющие организации на основе потребительских критериев. Это не значит, что им, как не обладающим профессиональными знаниями в сфере управления МКД, нужны критерии примитивного содержания и шкала оценки из двух полярных значений (да – нет, хорошо – плохо). Это означает, что для собственников помещений должны быть понятны смысл и содержание критериев, которые не содержат сложных терминов и двусмысленности, а используют всем понятные слова, и принцип выставляемых оценок, которые носят взвешенный и объективный характер и не содержат крайностей. При таком подходе риск ошибок при выборе управляющей организации будет минимальным.

разработка методики оценки деятельности управляющих организаций в жилищном секторе Г. МОСКВЫ

1. Анализ практики раскрытия управляющими организациями г. Москвы информации о деятельности по управлению многоквартирными домами

Законодательные требования к раскрытию информации

Жилищный кодекс Российской Федерации обязал управляющие организации обеспечить свободный доступ к информации, касающейся деятельности по управлению многоквартирными домами[2]. Раскрытие информации производится в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами[3] (далее - Стандарт).

Перечень раскрываемой информации включает в себя всю существенную информацию о деятельности управляющих организаций[4], в том числе:

а) общую информацию об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Информация о деятельности управляющих организаций очень нужна собственникам помещений в МКД, прежде всего, при выборе управляющей организации для заключения договора управления, а также для формирования заказа на управление домом (составления перечня услуг и работ, которые они хотят поручить управляющей организации), для оценки, каковы будут их общие расходы по оплате услуг и работ управляющей организации. Не менее важно для собственников иметь «уверенность в завтрашнем дне», что их дом завтра не останется без надлежащего обслуживания и без коммунальных услуг из-за банкротства управляющей организации.

С другой стороны, управляющие организации, работая в условиях рынка, должны быть максимально заинтересованы в том, чтобы сохранить действующих клиентов и, при желании, привлечь новых. С этой целью им необходимо распространять информацию о себе, в том числе об услугах и работах, которые они готовы исполнять, сколько они стоят, какую пользу получат клиенты, если закажут эти услуги и работы. Это обычная практика при продаже товаров, услуг и работ на рынке, которая помогает потребителям ориентироваться в имеющихся на рынке предложениях, выбрать необходимый уровень качества по доступной цене.

Если управляющие организации в полном соответствии со Стандартом раскрыли информацию о своей деятельности, то на основе анализа этой информации можно достаточно объективно провести сравнительную оценку управляющих организаций по основным аспектам их деятельности по управлению многоквартирными домами.

Стандарт, помимо состава раскрываемой информации, определяет порядок, сроки и способы раскрытия информации. Обязательным способом раскрытия информации на территориях, где имеется доступ к сети Интернет, является ее размещение на сайте в сети Интернет[5]. Это может быть сайт самой управляющей организации, сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Раскрытие информации управляющими организациями г. Москвы

Несмотря на то, что Стандарт действует уже больше года назад, в Москве еще есть управляющие организации, которые не раскрыли информацию о своей деятельности в сети Интернет. Среди репрезентативных управляющих организаций это ООО «Миракс Сервис» и ООО УК «Тимирязевская».

Управляющие организации, из числа раскрывших информацию, имеют свои сайты в сети Интернет, за исключением ГУП ДЕЗ Алтуфьевского района и ГУП ДЕЗ Соколиная гора, которые раскрыли информацию на сайте управы соответствующего района.

К сожалению, объем представленной информации на сайтах управляющих организаций далеко не полный, а содержание информации раскрыто поверхностно или вообще не раскрыто

Минимальный объем информации представили ООО УК «Дормер», ООО «УК Арбат», ООО «Донстройэксплуатация», ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО», ООО «Орлеон грин». Управляющая организация ООО «Маторин» раскрыла информацию во второй половине октября этого года, до этого у нее тоже был минимальный объем информации.

Не все репрезентативные управляющие организации раскрыли в полном объеме даже общую информацию об управляющей организации[6]. Например, управляющая организация ООО «ДС Эксплуатация» не представила перечень МКД, находящихся в ее управлении, некоторые управляющие организации, например ОАО «РЭУ 24 района Измайлово», ГУП ДЕЗ района «Марьино», не указали общую площадь помещений в МКД, находящихся в управлении. Понятно, что представить такую информацию не представляет труда, просто к работе отнеслись небрежно.

Некоторые управляющие организации не посчитали нужным представить информацию о многоквартирных домах, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году. Может быть, таких домов и нет, но об этом надо было сообщить. Аналогично и со сведениями о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации (СРО) и (или) других объединениях управляющих организаций. Причем ГУП ЭВАЖД сведения о членстве в СРО заменил сведениями о своих деловых партнерах, среди которых СРО нет, что может ввести в заблуждение клиентов.

Раскрытие информации о выполняемых управляющими организациями работах и оказываемых услугах в отношении общего имущества в МКД[7]

К раскрытию информации о работах и услугах практически все управляющие организации отнеслись формально. Одни просто переписали перечень услуг и работ из постановления Правительства Москвы от 04 июня 1996г. № 465 «О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда» или из договора управления МКД, разработанного Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы в 2008 году. Другие поленились и это сделать и попросту сослались на данные документы. Третьи не сделали и этих ссылок, полагаясь, видимо на то, что клиенты сами догадаются, что оказываемые управляющей организацией услуги и выполняемые работы можно найти в приложениях к проекту договора управления МКД. А четвертые в разделе об услугах в отношении общего имущества представили услуги и работы, выполняемые в квартирах за отдельную плату.

Лишь отдельные управляющие организации вышли за рамки услуг и работ, которые указаны в правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда, и представили такие достаточно типичные в настоящее время дополнительные услуги, которые повышают безопасность и удобство проживания в доме, как охрана подъездов и придомовой территории, организация и охрана коллективных автостоянок, установка и обслуживание общедомовых антенн, обеспечение Интернетом. В единичных случаях управляющие организации, например ООО УК «Дормер», предложили такие информационно-организационные услуги, как ведение списков собственников помещений, помощь в подготовке общих собраний собственников помещений в МКД и др.

Раскрытие информации о стоимости работ и услуг управляющие организации[8]

Формально отнеслись управляющие организации к раскрытию информации о стоимости выполняемых работ и оказываемых услуг. Стандарт требует подробное описание содержания каждой работы и услуги (с указанием конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в МКД, что определяете выбор конкретных работ и услуг) и указания стоимости каждой работы (услуги) в расчете на соответствующую единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

Собственникам необходима именно подробная информация о содержании и стоимости каждого вида услуг, работ и ремонтов, предлагаемых управляющей организацией, чтобы они имели ясное представление о том, какой перечень и объем услуг, работ и ремонтов они могут себе позволить (при условии обеспечения требований законодательства по надлежащему содержанию общего имущества), и какой должна быть их плата по договору управления МКД. Сравнив расчеты по информации различных управляющих организаций, собственники помещений могут выбрать ту, которая наиболее соответствует их финансовым возможностям.

Репрезентативные управляющие организации Москвы не смогли выполнить требования Стандарта. Они просто указали, что цена всех их работ и услуг в расчете на 1 кв. м общей площади помещений равна цене, установленной постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2010 года № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год». Еще более небрежно отнеслась к раскрытию информации о стоимости услуг управляющая организация ОАО «РЭУ-24 района Измайлово», на сайте у которой представлена информация о плате за жилое помещение, установленной постановлением Правительства Москвы от 1 декабря 2009 г. №1294-ПП на 2010 год.

Отдельные управляющие организации, например ООО «Дельфорг», кроме постановления Правительства Москвы № 1038-ПП, представили на своем сайте единичные расценки на работы и услуги по содержанию МКД, указанные в приложении к распоряжению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 31.01.2011 № 05-14-5/1. Можно предположить, что если собственники помещений в конкретном МКД захотят рассчитать расходы на свой дом, исходя из конкретных натуральных показателей элементов общего имущества в МКД и единичных расценок, то управляющая организация готова будет выполнять работы (услуги) за рассчитанную плату. Предположение основано и на том, что предлагаемый ООО «Дельфорг» проект договора управления МКД в разделе о плате по договору предусматривает, что плата устанавливается по решению общего собрания собственников помещений. И только в случае отсутствия решения собственников помещений – по тарифам и в порядке, установленном Правительством Москвы. Хотя возможно, что в управлении этой управляющей организации нет ни одного дома, в котором плата собственников за жилое помещение отличались бы от остановленной Правительством Москвы.

Раскрытие информации о проекте договора управления МКД[9]

Большинство из репрезентативных управляющих организаций представили проект договора управления МКД (с приложениями) между управляющей организацией и собственником помещения, разработанный департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы. Некоторые не поленились и на основе этого договора разработали проект договора управления с ТСЖ.

Несколько управляющих организаций, например ООО «УК Богородское», ООО УК «Дормер» не раскрыли информацию о проекте договора управления. Некоторые управляющие организации представили проект договора управления без приложений к договору.

Ни одна управляющая организация не представила действующие договоры управления МКД, содержание которого может существенно отличаться от представленного на сайте проекта договора. Предположение это связано с тем, что Департамент ЖКХ Москвы разработал и предложил управляющим организациям проект договора управления, который и представлен на сайтах в Интернете, в 2008 году, а действующие в настоящее время договоры управления были заключены ранее.

Раскрытие информации о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого МКД[10]

Сведения о выполнении обязательств содержат перечень информации, в числе которой план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения о выполнении работ (оказании услуг) и о причинах отклонения от плана. Раскрытие этой информации явилось самой сложной задачей для управляющих организаций.

Профессиональная квалификация управляющей организации подтверждается ее умением разработать план управления объектом недвижимости, в том числе МКД, как стратегии развития объекта недвижимости, направленного на достижение целей, поставленных собственником / собственниками. Российские управляющие организации еще не имеют опыта разработки подобных планов, но разработать годовой план работ по содержанию и ремонту МКД - для многих уже под силу.

Однако, ни одна из репрезентативных управляющих организаций Москвы не представила планы работ на год по каждому из МКД, находящихся в управлении. Одни организации вообще «умолчали» на сайте о том, что такие сведения должны быть представлены. Другие просто не раскрыли информацию на отведенной ей странице сайта. Очень высока вероятность того, что таких планов работ в разрезе по каждому МКД в управляющих организациях просто нет.

Даже непрофессионалу в управлении понятно, что дома массовых серий, построенные в советский период, нуждаются, прежде всего, в ремонтных работах, в том числе и в энергосберегающей модернизации, а новым домам, построенным с использованием высококачественных материалов по современным технологиям, требуются услуги квалифицированных специалистов по обслуживанию дорогостоящего оборудования, садовника, который владеет навыками ландшафтного дизайна, проведет озеленение и благоустройство придомовой территории, обработает зеленые насаждения.

Если вместо индивидуализированных планов есть обычный набор услуг и работ по содержанию МКД, то собственники имеют не управляющую организацию, а подрядчика по обслуживанию дома. ООО УК «Юнидом», например, так и информировала своих потребителей, что перечень услуг и работ является стандартным для всех домов.

Умение решать различные задачи, поставленные собственниками помещений, характеризует готовность управляющей организации работать в интересах своих клиентов. Такие управляющие организации всегда будут иметь преимущества в условиях рыночной конкуренции.

Управляющие организации в соответствующем разделе раскрытия информации, как правило, представили отчеты перед ГУ ИС. Отчеты имеют стандартную форму и содержат сведения не о фактически выполненной работе, а о распределении финансовых средств по статьям расходов.

Лишь отдельные управляющие организации попытались сделать первые шаги в сторону пообъектного планирования работ в домах. Например, ГУП ЭВАЖД представила короткие (из 1- 4 пунктов) планы работ по текущему ремонту по каждому МКД. ООО «Богородское» представило заключение о техническом состоянии каждого дома с рекомендациями о требуемых работах на каждом элементе общего имущества в МКД и сведения о том, что уже сделано в доме.

У некоторых управляющих организациях, например, ООО «Богородское» и ООО УК «Дом-мастер», есть отдельные страницы на сайте в сети Интернет, на которых должна быть представлена информация о планах работ в каждом МКД, но пока они не заполнены.

Краткие выводы

1. Подавляющее большинство управляющих организаций из числа репрезентативных имеют сайты в сети Интернет.

2. Качество сайтов большинства управляющих организаций с точки зрения удобства получения информации для пользователей невысокое.

3. У всех репрезентативных управляющих организаций перечень и содержание раскрытой информации меньше, чем требует Стандарт раскрытия информации.

4. Практически у всех управляющих организаций отсутствует информация о планах работ по содержанию и ремонту МКД на год.

5. Управляющие организации не пытаются самостоятельно описать содержание каждой работы и услуги (с указанием периодичности выполнения, результата выполнения и др. характеристик) и оценить их стоимость в расчете на соответствующую единицу измерения.

6. На основе анализа раскрытой информации можно достаточно объективно оценить деятельность управляющей организации.

2. Описание методики оценки деятельности управляющих организаций и построения рейтинга управляющих организаций

Предлагаемые в методике оценки деятельности и построения рейтинга управляющих организаций в жилищном секторе г. Москвы (далее – Методика) подходы к оценке деятельности управляющих организаций в жилищном секторе (далее – управляющие организации) основаны на том, что клиенты управляющих организаций – собственники помещений в многоквартирных домах (далее – собственники) осознают свои интересы как собственников недвижимого имущества и заинтересованы в сохранении (улучшении) своей недвижимости, обеспечении (повышении) комфортности проживания в доме, а также в эффективном расходовании (экономии) своих средств на эти цели.

Если еще недавно уровень понимания собственниками того, что ведущая роль в отношениях «собственники – управляющая организация» принадлежит собственникам и именно они изначально отвечают за состояние общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД), его соответствие обязательным требованиям безопасности, а ответственность управляющих организаций – это следствие заключенного договора управления, был достаточно низким, то сегодня собственники все более осознают свои интересы как собственников недвижимого имущества и свою роль как заказчиков услуг управляющей организации. При выборе конкретной управляющей организации собственники хотят найти объективное подтверждение тому, что управляющая организация:

·        вызывает доверие, и она может наилучшим образом позаботиться о сохранности (или улучшении) МКД и его соответствии обязательным требованиям, что поможет сохранить (или преумножить) стоимость жилищной недвижимости;

·        позаботится о создании комфортных условий для проживания в МКД, а также поможет собственникам сделать потребление коммунальных ресурсов более рациональным и, как следствие, сократить расходы на оплату коммунальных услуг;

·        предлагает и оказывает услуги и работы за справедливую плату, соответствующую сложившемуся уровню цен на рынке, и, кроме того, вопрос цены договора управления МКД решается в процессе переговоров с учетом индивидуальных особенностей дома;

·        относится к своим клиентам – собственникам с уважением и заинтересована в том, чтобы клиенты были удовлетворены ее работой;

·        достаточно стабильна, ей не грозит банкротство, и собственники не столкнутся с необходимостью срочного поиска другой управляющей организации.

Именно исходя из такого понимания роли и заинтересованности собственников в отношении своего дома, в Методике сформулированы критерии оценки деятельности управляющих организаций как средства проверки профессионализма, добропорядочности и надежности организации, ее ориентации на интересы и удовлетворенность клиентов. Оценка деятельности управляющих организаций – это сравнение с «лучшей практикой», которая складывается из понимания российского законодательства, регулирующего деятельность по управлению многоквартирными домами, и осведомленности о лучшем опыте деятельности управляющих организаций в России и других странах.

Оценка деятельности управляющих организаций по данным критериям проводится на основе анализа информации о деятельности управляющих организаций, находящейся в открытом доступе, прежде всего, раскрываемой самими управляющими организациями в соответствии с требованиями законодательства.

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ПОСТРОЕНИЯ РЕЙТИНГА УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В ЖИЛИЩНОМ СЕКТОРЕ Г. МОСКВЫ

1.      ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1.            Настоящая Методика определяет критерии оценки деятельности организаций различной формы собственности, осуществляющих управление многоквартирными домами в г. Москве, и порядок построения их рейтинга с целью создания информационного ресурса для потребителей услуг управляющих организаций.

1.2.            Оценка деятельности управляющих организаций проводится по установленным в настоящей Методике критериям на основе анализа информации, находящейся в открытом доступе.

1.3.            Рейтинг управляющих организаций, критерии оценки деятельности управляющих организаций могут быть использованы широким кругом лиц, в том числе:

-        собственниками, товариществом собственников жилья (далее – товарищество, ТСЖ) с целью:

§         выбора (первичный выбор, смена способа управления) управляющей организации для управления многоквартирным домом;

§         сравнения управляющей организации, которая управляет МКД (в результате самостоятельного выбора собственниками помещений / товариществом или открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления), с другими управляющими организациями, действующими на рынке управления МКД;

-        органами государственной власти и органами местного самоуправления с целью получения объективной обобщенной информации, необходимой:

§         для оценки деятельности управляющих организаций, осуществляющих свою деятельность на территории города Москва;

§         для информирования населения о деятельности управляющих организаций, а также защиты собственников помещений в МКД от недобросовестных управляющих организаций;

§         при проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций для МКД, собственники помещений в которых не выбрали способ управления своими домами или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, а также для МКД, на ввод в эксплуатацию которых выдано разрешение;

-        саморегулируемыми организациями управляющих организаций (далее – СРО):

§         для оценки деятельности своих членов;

§         при приеме новых членов в СРО;

-        управляющими организациями:

§         для подтверждения своего статуса в конкурентной борьбе с другими управляющими организациями на рынке управления МКД, проведения самооценки и определения действий по улучшению деятельности;

§         при проведении рекламной кампании для привлечения новых клиентов.

1.4.            Настоящая методика направлена на обеспечение объективности, открытости и прозрачности при проведении оценки деятельности управляющих организаций и построении их рейтинга.

2.      ОЦЕНКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

                                                                                                                                     2.1.                       ПРИНЦИП ОЦЕНКИ

2.1.1.         Оценка управляющей организации проводится на основе анализа информации, подлежащей раскрытию на сайте управляющей организации в сети Интернет в соответствии со Стандартом.

2.1.2.         Оценка деятельности управляющих организаций проводится по следующим шести критериям:

1)      соответствие информации, раскрываемой управляющей организацией на сайте в сети Интернет, требованиям Стандарта;

2)      удобство пользования сайтом управляющей организации в сети Интернет для потребителей;

3)      описание представленных на сайте в сети Интернет услуг и работ, оказываемых / выполняемых управляющей организацией;

4)      информация о стоимости услуг и работ, представленная на сайте управляющей организации в сети Интернет;

5)      наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома;

6)      соответствие договора (проекта договора) управления МКД, представленного на сайте управляющей организации в сети Интернет, законодательным требованиям по существенным условиям договора[11].

2.1.3.         Перечень критериев и их содержание представлены в таблице 1.

2.1.4.         Оценки по критериям могут быть положительными от 1 до 5 или равняться нулю.

2.1.5.         Высшая положительная оценка по критерию соответствует лучшей существующей практике деятельности управляющих организаций.

2.1.6.         Оценка 0 означает, что оцениваемая по критерию деятельность управляющей организацией не ведется или информация по критерию не представлена либо недоступна.

2.1.7.         Возможные оценки по критериям представлены в таблице 1.


ТАБЛИЦА 1. КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В ГОРОДЕ МОСКВА

крите-рия

Наименование критерия

Содержание критерия

Оценка

Коэффи-циент усиления

Макс. кол-во баллов

1

Соответствие информации, раскрываемой управляющей организацией на сайте в сети Интернет, требованиям Стандарта раскрытия информации

·    Информация, касающаяся деятельности управляющей организации и подлежащая раскрытию согласно требованиям законодательства, представлена полностью

·    Раскрыты все позиции информации, подлежащие раскрытию согласно требованиям законодательства

·    Объем раскрытия информации по каждой из позиций полностью соответствует требованиям законодательства

·    Информация обновляется в установленные сроки

5

 

9

45

·    Информация, касающаяся деятельности управляющей организации и подлежащая раскрытию согласно требованиям законодательства, представлена полностью (не полностью)

·    Раскрыты все (не все) позиции информации, подлежащие раскрытию согласно требованиям законодательства

·    Информация по некоторым (всем) позициям, подлежащим раскрытию согласно требованиям законодательства, представлена не в полном объеме (формально)

·    Сроки обновления информации соблюдаются (не соблюдаются)

1 - 4

·    У управляющей организации нет сайта в сети Интернет

или

·    У управляющей организации есть сайт в сети Интернет, но он не работает, или на сайте отсутствует существенная информация, позволяющая оценить ее деятельность

0

2

Удобство пользования сайтом управляющей организации в сети Интернет для потребителей

·    Пользование сайтом удобно и доступно для существующих и потенциальных потребителей

·    Любую требуемую информацию легко найти на сайте, отсылки к другим сайтам служат лишь для подтверждения информации, представленной на сайте управляющей организации

·    Информация представлена корректно

·    Информация сгруппирована по каждому МКД

5

 

9

45

·    Пользование сайтом не вызывает (вызывает) затруднения у потребителей

·    Информация доступна для потребителей (имеются ограничения по пользованию сайтом)

·    Требуемую информацию легко (трудно) найти на сайте

·    Представленная информация носит (не носит) противоречивый характер

·    Информация сгруппирована (не сгруппирована) по каждому МКД

1 - 4

·    Сайт у управляющей организации отсутствует

или

·    У управляющей организации есть сайт в сети Интернет, но он не работает

0

3

Описание представленных на сайте в сети Интернет услуг и работ, оказываемых / выполняемых управляющей организацией

·    Информация об услугах и работах, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, включает описание содержания каждой услуги и работы, периодичность исполнения, достигаемый (гарантируемый) результат выполнения, гарантийный срок (если предусмотрено законодательством) с учетом индивидуальных особенностей МКД

·    Перечень услуг и работ управляющей организации включает осмотр всех элементов общего имущества в МКД

5

10

50

·    Информация об услугах и работах, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, включает (не включает) описание содержания каждой услуги и работы, периодичность исполнения, достигаемый (гарантируемый) результат выполнения, гарантийный срок (если предусмотрено законодательством) без учета индивидуальных особенностей МКД

·    Перечень услуг и работ управляющей организации включает (не включает) осмотр элементов общего имущества в МКД

1-4

·    Информация об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступна для потребителей

0

4

Информация о стоимости услуг и работ, представленная на сайте управляющей организации в сети Интернет

·     Для каждой услуги и работы установлена стоимость (цена) в расчете на соответствующую данной услуге/работе единицу измерения, позволяющая рассчитать расходы собственников на услугу/работу с учетом количественно-качественных характеристик общего имущества в МКД;

5

10

50

·    Стоимость всех (отдельных) услуг и работ по содержанию МКД определена в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД

3 - 4

·    Предлагается общая стоимость содержания и текущего ремонта МКД в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД

1 - 2

·    Информация о стоимости услуг и работ отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступна для потребителей

0

5

Наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома

·    Разработаны годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества для каждого МКД (с указанием сроков выполнения)

·    В планы включены работы/мероприятия для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям (по результатам полного осмотра общего имущества и оценки его состояния), в том числе по энергоэффективности

·    Планы утверждены общим собранием собственников помещений в МКД

·    Представлены сведения о выполнении годовых планов и о причинах отклонения от планов

5

10

50

·    Разработаны годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД для всех (не для всех) МКД, в который включены (не включены) работы/мероприятия для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям, в том числе по энергоэффективности или используются одинаковые годовые планы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащий только обычные виды работ и услуг)

·    Планы утверждены (не утверждены) общим собранием собственников помещений в МКД

·    Представлены (не представлены) сведения о выполнении планов и о причинах отклонения от планов

1-4

·    Для всех или большинства МКД, находящихся в управлении, годовой план работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД отсутствует на сайте управляющей организации или недоступен для пользователей

0

6

Соответствие договора (проекта договора) управления МКД, представленного на сайте управляющей организации в сети Интернет, законодательным требованиям по существенным условиям договора

·    Управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который полностью соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора

·    Существенные условия договора прописаны подробно и содержательно, что не позволяет двояко толковать их

·    Представлены все приложения к договору управления

·    Предложены варианты договора (проекта договора) управления МКД в зависимости от того, кто является второй стороной договора (собственники помещений в МКД, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив)

5

12

60

·    Управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который полностью (не полностью) соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора

·    Существенные условия договора прописаны неполно (формально)

·    Представлены (не представлены) приложения к договору управления

·    Предложены (не предложены) варианты договора (проекта договора) управления МКД в зависимости от того, кто является второй стороной договора (собственники помещений в МКД, ТСЖ, ЖСК)

1-4

·    Договор (проект договора) управления МКД отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступен для потребителей

0

Максимальное количество баллов

300

                                                       2.2.                       ПРИНЦИП РАСЧЕТА БАЛЛОВ ПО КАЖДОМУ ИЗ КРИТЕРИЕВ

2.2.1.         Лицо, проводящее оценку деятельности управляющей организации, по каждому из критериев выставляет оценку в соответствии с Методическими указаниями, представленными в разделе 4 Методики.

2.2.2.         Количество баллов по каждому из критериев определяется с учетом установленного коэффициента усиления, предназначенного для усиления зримых различий между результатами оценки управляющих организаций с наилучшими и наихудшими показателями. Расчет коэффициента усиления для каждого критерия основан на важности данного критерия для оценки управляющей организации.Диапазон значений коэффициента усиления для разных критериев составляет от 9 до 12 в зависимости от важности критерия.

2.2.3.         Значения коэффициента усиления для критериев представлены в таблице 1.

2.2.4.         Количество баллов, набранных управляющей организацией по каждому из критериев оценки, определяется по следующей формуле:

КБi = Оi x КУi, где

КБi – количество баллов, набранных управляющей организацией по i-ому критерию;

Оi – оценка, выставленная управляющей организации, по i-ому критерию;

КУi – коэффициент усиления i-ого критерия.

2.2.5.         Максимальное количество баллов, которое может набрать управляющая организация по каждому из критериев оценки, определяется по следующей формуле:

КБimax = Оimax x КУi, где

КБimax – максимальное количество баллов, которое может набрать управляющая организация по i-ому критерию;

Оimax – максимальная оценка по i-ому критерию;

КУi – коэффициент усиления i-ого критерия.

2.2.6.         Максимальное количество баллов по каждому из критериев представлено в таблице 1.

                                               2.3.                       РАСЧЕТ СУММАРНОГО КОЛИЧЕСТВА БАЛЛОВ ПО КРИТЕРИЯМ

2.3.1.         Суммарное количество баллов, набранных управляющей организацией по всем критериям, определяется по следующей формуле:

СКБ = Σ КБi, где

СКБ - суммарное количество баллов, набранных управляющей организацией по всем критериям оценки;

КБi – количество баллов, набранных управляющей организацией по i-ому критерию;

Σ КБi - сумма количества баллов, набранных управляющей организацией по всем шести критериям оценки.

2.3.2.         Максимальное суммарное количество баллов, которое может набрать управляющая организация по всем критериям, определяется по следующей формуле:

СКБmax = Σ КБimax, где

СКБmax – максимальное суммарное количество баллов, которое может набрать управляющая организация по всем критериям оценки;

Σ КБimax - сумма максимального количества баллов по всем шести критериям оценки.

2.3.3.         Максимальное суммарное количество баллов по всем критериям равно 300.

                          2.4.                       ФОРМА ИТОГОВОЙ ТАБЛИЦЫ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

2.4.1.         Форма итоговой таблицы содержит:

-        заполненные ячейки с наименованием критериев и коэффициентами усиления критериев;

-        незаполненные ячейки, в которые должны быть проставлены выставленные управляющей организации оценки по каждому из критериев, рассчитанные баллы по каждому из критериев и суммарное количество баллов по всем критериям.

2.4.2.         При заполнении формы итоговой таблицы указываются:

-        наименование управляющей организации;

-        адрес (почтовый и / или фактического местонахождения) управляющей организации;

-        дата проведения оценки;

-        источник информации для оценки (адрес сайта в сети Интернет);

-        лицо, проводящее оценку (Ф.И.О., должность, наименование органа / название организации).

2.4.3.         Заполненная форма подписывается лицом, проводящим оценку.

2.4.4.         Форма итоговой таблицы, заполняемой при оценке деятельности управляющей организации, представлена в таблице 2.

ТАБЛИЦА 2. ФОРМА ИТОГОВОЙ ТАБЛИЦЫ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Наименование управляющей организации: ________________________________________

Адрес управляющей организации ________________________________________________

Дата проведения оценки ______________________________________________

Источник информации для оценки _______________________________________________

Лицо, проводящее оценку (Ф.И.О., должность, наименование органа / название организации) __________________________________________________________________

Наименование критерия

Оценка

Коэф-нт усиления

Кол-во баллов

1

Соответствие информации, раскрываемой управляющей организацией на сайте в сети Интернет, требованиям Стандарта раскрытия информации

9

2

Удобство пользования сайтом управляющей организации в сети Интернет для потребителей

9

3

Описание представленных на сайте в сети Интернет услуг и работ, оказываемых / выполняемых управляющей организацией

10

4

Информация о стоимости услуг и работ, представленная на сайте управляющей организации в сети Интернет

10

5

Наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома

10

6

Соответствие договора (проекта договора) управления МКД, представленного на сайте управляющей организации в сети Интернет, законодательным требованиям по существенным условиям договора

12

Суммарное количество баллов

 

Ф.И.О. и подпись лица, проводящего оценку ____________________________________

3.      ПОСТРОЕНИЕ РЕЙТИНГА УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

3.1.              ПРИНЦИП ПОСТРОЕНИЯ РЕЙТИНГА

3.1.1.         Построение рейтинга управляющих организаций основано на принципе ранжирования управляющих организаций по суммарному количеству баллов, набранных управляющими организациями по всем критериям оценки деятельности управляющих организаций.

3.1.2.         Построение рейтинга управляющих организаций проводится, начиная с управляющей организации, у которой суммарное количество набранных баллов имеет наибольшее значение, и далее по мере уменьшения значения суммарного количества баллов.

3.1.3.         Первое место в рейтинге получает управляющая организация с наибольшим значением суммарного количества баллов.

3.2.              ФОРМА ТАБЛИЦЫ РЕЙТИНГА УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИИ

3.2.1.         Форма таблицы рейтинга управляющих организаций содержит незаполненные ячейки, в которые должны быть внесены:

-        названия управляющих организацией, деятельность которых оценивалась;

-        значения суммарного количества баллов, набранных управляющими организациями.

3.2.2.         Под первым номером указывается управляющая организация, у которой суммарное количество набранных баллов имеет наибольшее значение. Далее указываются управляющие организации в порядке убывания значения суммарного количества набранных ими баллов. Под последним номером указывается управляющая организация, у которой суммарное количество набранных баллов имеет наименьшее значение.

3.2.3.         При заполнении формы таблицы рейтинга управляющих организаций указываются:

-        дата составления рейтинга;

-        лицо, составляющее рейтинг (Ф.И.О., должность, наименование органа / название организации).

3.2.4.         Заполненная форма подписывается лицом, составляющим рейтинг.

3.2.5.         Форма таблицы рейтинга управляющих организаций представлена в таблице 3.


ТАБЛИЦА 3. ФОРМА ТАБЛИЦЫ РЕЙТИНГА УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИИ

Дата составления рейтинга __________________________________________________

Лицо, составляющее рейтинг (Ф.И.О., должность, наименование органа / название организации) _______________________________________________________________

Название управляющей организации

Количество баллов

1

 

 

2

 

 

3

 

 

4

 

 

 

 

n

 

 

Ф.И.О. и подпись лица, составляющего рейтинг ____________________________________

  1. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Критерий 1. Соответствие информации, раскрываемой управляющей организацией на сайте в сети Интернет, требованиям Стандарта раскрытия информации

Важность критерия

Жилищный кодекс Российской Федерации[12] обязал управляющие организации обеспечить свободный доступ к информации, касающейся деятельности по управлению МКД. Раскрытие информации производится в соответствии со Стандартом раскрытия информации, который определил состав информации, подлежащей раскрытию управляющими организациями, порядок, способ и сроки раскрытия информации. Одним из обязательных способом раскрытия информации является ее опубликование на сайте в сети Интернет[13].

Перечень раскрываемой информации включает в себя[14]:

а) общую информацию об управляющей организации;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения договоров управления);

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Стандарт определил содержание и объем раскрываемой информации по каждой из позиций перечня. Таким образом, управляющая организация обязана детально раскрыть информацию по всем основным сторонам ее деятельности, связанной с управлением МКД.

На самом деле управляющие организации, которые хотят работать на рынке управления МКД долго и успешно, заинтересованы в том, чтобы объективно и всесторонне представить свою деятельность. Если какая-то информация о деятельности управляющей организации из числа подлежащей раскрытию в соответствии со Стандартом не представлена, то это может означать, что данная деятельность не ведется или ведется плохо, и поэтому ее предпочитают скрыть даже в нарушение законодательных требований.

На основе анализа раскрытой информации можно достаточно объективно оценить деятельность управляющей организации. По этой причине критерий соответствия раскрываемой информации требованиям Стандарта очень важен.

Содержание критерия

Согласно данному критерию оцениваются:

-        наличие сайта, на котором управляющая организация размещает информацию о деятельности по управлению МКД;

-        факт раскрытия управляющей организацией информации на сайте;

-        соответствие раскрываемой информации требованиям Стандарта по составу, содержанию, объему и актуальности (соблюдение сроков обновления) информации.

Оценки по критерию

Оценка 5 означает, что управляющая организация на сайте в сети Интернет в полном объеме представила информацию согласно установленному перечню информации, подлежащей раскрытию. Содержание и объем раскрываемой информации по всем позициям полностью соответствуют требованиям законодательства. Вся представленная информация актуальна, изменения в раскрываемую информацию вносятся в сроки, установленные Стандартом.

Оценка 4 означает, что управляющая организация на сайте в сети Интернет представила информацию согласно установленному перечню информации, подлежащей раскрытию. Раскрыты все позиции, но по отдельным позициям содержание представленной информация раскрыто без должной детализации или информация представлена не в полном объеме. Вся представленная информация актуальна, сроки обновления информации соблюдаются.

Оценка 3 означает, что управляющая организация на сайте в сети Интернет представила информацию согласно установленному перечню информации, подлежащей раскрытию. Раскрыты все позиции, но по большинству из них содержание представленной информация раскрыто без должной детализации и / или информация представлена не в полном объеме. Вся представленная информация актуальна, сроки обновления информации соблюдаются.

Оценка 2 означает, что управляющая организация на сайте в сети Интернет представила информацию согласно установленному перечню информации, подлежащей раскрытию. Раскрыты все позиции, но объем представленной информации неполный, некоторая информация изложена формально. Сроки обновления информации соблюдаются.

Оценка 1 означает, что управляющая организация на сайте в сети Интернет не полностью представила информацию согласно установленному перечню информации, подлежащей раскрытию. Раскрыты не все позиции. Объем представленной информации минимален и / или представленная информация изложена формально. Сроки обновления информации не всегда соблюдаются.

Оценка 0 означает, что у управляющей организации нет сайта в сети Интернет, на которой она раскрывает информацию о своей деятельности, или сайт есть, но он не работает (не открываются все или большинство страниц сайта, на которых содержится информация, подлежащая раскрытию), или на сайте отсутствует существенная информация, позволяющая оценить ее деятельность (раскрыта только общая информация об управляющей организации и некоторые отдельные сведения, например, тарифы на коммунальные услуги, бухгалтерский баланс, иное).

Проведение оценки

При оценке вначале проверяется наличие в Интернете сайта, на котором управляющая организация размещает информацию, подлежащую раскрытию в соответствии с требованием законодательства, затем проверяется перечень раскрываемой информации, содержание и объем представленной информации по каждой из позиции перечня, актуальность представленной информации.

Качество раскрываемой информации и степень детализации оцениваются другими критериями.

Критерий 2. Удобство пользования сайтом управляющей организации в сети Интернет для потребителей

Важность критерия

Для потребителей важен не только сам факт размещения управляющей организацией информации, подлежащей раскрытию, на своем сайте. Для потребителей не менее важно, насколько удобно пользоваться сайтом, как быстро они могут найти нужную информацию, насколько грамотно информация представлена, насколько форма ее представления подходит для решения разных задач.

Например, потребители хотят уточнить, какие ремонтные работы планируется провести в их доме. В этом случае наиболее удобным вариантом для потребителя будет возможность получения такой информации на отдельной страничке МКД (своя страница есть у каждого дома). Если нужная информация представлена только в общей сводной таблице по всем МКД в составе другой многочисленной информации, то найти ее будет сложнее, поскольку данные по своему дому надо искать среди десятков домов и среди многих показателей, представленных в этой таблице.

С другой стороны/ если требуется информация, как часто управляющая организация привлекалась к административной ответственности, то представление ее только в разрезе по каждому дому будет неудобно для потребителей, поскольку понадобиться открыть по очереди страницы каждого из МКД, находящихся в управлении.

Для потребителей удобно всю необходимую информацию получить непосредственно на сайте управляющей организации. Если для получения информации потребителей отправляют на сайты других организаций или органов власти, то качество сайта управляющей организации для пользователей снижается.

Нередко «отсылочные» сайты не работают, или на них трудно, а порой невозможно, найти нужную информацию. Например, управляющая организация вместо указания о членстве в конкретной саморегулируемой организации (далее - СРО) дает только ссылку на сайт какой-нибудь СРО. На первый взгляд, можно подумать, что управляющая организация является членом этой СРО, иначе зачем давать ссылку на ее сайт. На самом деле на сайте СРО среди ее членов рассматриваемой управляющей организации нет. Управляющая организация вводит своих клиентов в заблуждение.

Таким образом, для оценки деятельности управляющей организации важен не только факт раскрытия информации на сайте в сети Интернет, но также удобство пользования им и корректность представленной информации.

Содержание критерия

Критерий оценивает:

-        насколько удобно и доступно для существующих и потенциальных потребителей пользование сайтом управляющей организации;

-        легко ли найти нужную информацию на сайте;

-        вся ли обязательная к раскрытию информация представлена непосредственно на сайте управляющей организации или имеются многочисленные отсылки к другим сайтам;

-        корректность представленной информации (есть ли расхождения в содержании информации по одному и тому же вопросу, представленной на разных страницах сайта);

-        сгруппирована ли информация в разрезе по каждому МКД.

Оценки по критерию

Оценка 5 означает, что пользование сайтом управляющей организации удобно и доступно для существующих и потенциальных потребителей, любую требуемую информацию из числа подлежащей к раскрытию легко найти на сайте. Нет расхождений в содержании представленной информации. Для удобства пользователей представлена как общая сводная информация по всем МКД, так и информация в разрезе по каждому МКД. Информация включает следующие сведения:

-        общие сведения о МКД (адрес МКД, общая площадь помещений в МКД, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества в МКД);

-        договор управления МКД;

-        план работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на год;

-        сведения о выполнении годового плана и др. сведения.

Оценка 4 означает, что из условий, установленных для оценки 5, исключается требование группировки информации в разрезе по каждому МКД и представленная информации по каждому МКД содержит не менее половины сведений, перечисленных для оценки 5.

Оценка 3 означает, что пользование сайтом управляющей организации доступно, но не очень удобно для потребителей, например, мешает реклама на сайте или информация, подлежащая раскрытию, представлена не в одном разделе, а «разбросана» по всем разделам сайта или представлена на других сайтах, на которые имеются ссылки. Информация сгруппирована по каждому МКД, но содержит только общую информацию о МКД, или не сгруппирована по каждому МКД.

Оценка 2 означает, что пользование сайтом управляющей организации доступно, но вызывает сложности у потребителей, например, трудно найти нужную информацию, оглавления разделов сайта не соответствуют содержанию представленной в них информации, имеются противоречия между информацией по одному и тому же вопросу. Информация сгруппирована по каждому МКД, но содержит только общую информацию о МКД, или не сгруппирована по каждому МКД.

Оценка 1 означает, что пользование сайтом управляющей организации вызывает большие сложности у потребителей, неправомерно ограничен доступ ко всей или отдельной информации из числа подлежащей раскрытию, например, для получения информации требуется регистрация на сайте, страницы сайта не открываются или открываются только в одном браузере. Сложно найти всю необходимую информацию по конкретному МКД

Оценка 0 означает, что сайт отсутствует или не работает.

Проведение оценки

При оценке проверяется сначала наличие сайта управляющей организации в сети Интернет, затем работает сайт или не работает, или работает частично. Потом проверяется наличие ограничения по пользованию сайтом, а после проверяется удобство пользования сайтом для потребителей и расположения информации на сайте.

Критерий 3. Описание представленных на сайте в сети Интернет услуг и работ, оказываемых / выполняемых управляющей организацией

Важность критерия

По договору управления МКД управляющая организация принимает на себя ответственность[15] за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме[16]. В настоящее время состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения на законодательном уровне не установлены[17]. Но профессиональная организация, осознающая свою ответственность перед собственниками помещений в МКД за безопасное состояние их дома, должна самостоятельно определить необходимый состав услуг и работ по договору управления, без которого невозможно содержать МКД в состоянии, соответствующем обязательным требованиям технических регламентов, стандартов, норм и правил.

Согласно Стандарту раскрытия информации раскрытию подлежат как общие сведения об услугах, оказываемых управляющей организацией в отношении общего имущества в МКД[18], так и описание содержания каждой работы (услуги) с указанием периодичности выполнения работы (оказания услуги), результата выполнения работы (оказания услуги), гарантийного срока (если гарантия качества работ предусмотрена законодательством или предлагается управляющей организацией)[19]. Кроме того, должны быть указаны конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества в МКД, определяющие выбор конкретных работ (услуг).

Таким образом, разработанные и подробно описанные управляющей организацией услуги и работы по содержанию МКД для заключения договора управления с учетом технического состояния МКД, определенного в ходе осмотра общего имущества - это не только необходимая информация для собственников помещений в МКД, дающая им понимание необходимых действий для содержания дома в надлежащем состоянии, но и подтверждение того, что сама управляющая организация осознает свою профессиональную ответственность за надлежащее состояние дома перед потребителями.

Содержание критерия

Согласно данному критерию оценивается наличие у управляющей организации информации о работах и услугах, а также объем и степень детализации представленной информации. Услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД должны быть описаны управляющей организацией таким образом, чтобы собственники помещений в МКД могли самостоятельно формировать заказ на услуги и работы, исходя из конструктивных особенностей и текущего состояния дома, обязательных требований законодательства и целей управления МКД.

Оценки по критерию

Оценка 5 означает, что выполняются следующие условия:

-        информация об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, включает описание содержания каждой услуги и работы (что именно, когда, как часто делается), достигаемый (гарантируемый) результат выполнения, гарантийный срок (если предусмотрено законодательством) с учетом индивидуальных особенностей МКД;

-        перечень услуг и работ управляющей организации включает осмотр всех элементов общего имущества в МКД.

Оценка 4 означает, что выполняются следующие условия:

-        информация об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, включает описание содержания услуг и работ (что именно делается) без учета индивидуальных особенностей МКД;

-        отсутствует описание одного из следующих показателей: периодичность выполнения работы (когда, как часто делается), достигаемый (гарантируемый) результат выполнения, гарантийный срок (если предусмотрено законодательством);

-        перечень услуг и работ управляющей организации включает осмотр всех элементов общего имущества в МКД.

Оценка 3 означает, что выполняются следующие условия:

-        информация об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, включает неполное описание содержания услуг и работ (что именно делается) и не учитывает индивидуальные особенности МКД;

-        отсутствует описание двух из следующих показателей: периодичность выполнения работы (когда, как часто делается), достигаемый (гарантируемый) результат выполнения, гарантийный срок (если предусмотрено законодательством);

-        перечень услуг и работ управляющей организации включает осмотр большинства элементов общего имущества в МКД.

Оценка 2 означает, что выполняются следующие условия:

-        информация об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, содержит только перечень услуг и работ без описания содержания услуги (работы), периодичности выполнения работы (когда, как часто делается), достигаемого (гарантируемый) результата выполнения, гарантийного срока (если предусмотрено законодательством) и без учета индивидуальных особенностей МКД;

-        перечень услуг и работ управляющей организации включает осмотр отдельных элементов общего имущества в МКД.

Оценка 1 означает, что описание услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, дается только со ссылкой на правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда[20] или на нормативы по эксплуатации жилищного фонда[21], или на другие ведомственные акты без учета индивидуальных особенностей МКД.

Оценка 0 означает, что информация об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступна для потребителей.

Проведение оценки

Оценка по данному критерию выполняется на основе информации на сайте управляющей организации в сети Интернет, на котором она размещает информацию в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации. Необходимая информация должна быть размещена в следующих разделах раскрываемой информации: выполняемые работы и оказываемые услуги по содержанию общего имущества в МКД, стоимость работ (услуг) управляющей организации, проект договора управления МКД, сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого МКД.

Критерий 4. Информация о стоимости услуг и работ, представленная на сайте управляющей организации в сети Интернет

Важность критерия

Управляющая организация, работая в условиях рынка, должна дать потенциальным клиентам информацию о том, какие услуги и работы она готова им предложить, сколько они стоят, какую пользу получат клиенты, если закажут эти услуги и работы. Это обычная практика при продаже товаров, услуг и работ на рынке. Для предоставления информации потребителям компании выпускают прайс-листы. Эта информация помогает потребителям ориентироваться в большом количестве предложений на рынке, выбрать необходимый уровень качества по доступной цене.

Подобного подхода к информированию потребителей услуг управляющих организаций на сайте в сети Интернет требует и Стандарт раскрытия информации[22] в отношении информации о стоимости работ (услуг) управляющей организации, которая должна содержать:

а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);

б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метрплощади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

Иными словами, Стандарт требует от управляющей организации размещения на сайте того, что в обычной практике называется прайс-лист услуг и работ, содержащий не только характеристику работ и услуг, которые предлагаются потребителю, но и их стоимость в расчете на такую единицу измерения, которая соотносится с особенностью данной услуги или работы.

Подобный подход к формированию цены договора управления коренным образом меняет порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Размер платы в расчете на1 кв. метр общей площади помещения собственников получается как результат распределения общих расходов на управление, содержание и ремонт дома между всеми участниками долевой собственности на общее имущество в МКД, а не как индексированный в сравнении с прошлым периодом общий городской «тариф», не отражающий индивидуализированного перечня услуг и работ для конкретного МКД и различие в стоимости услуг и работ разных управляющих организаций.

Представление управляющими организациями на своем сайте информации о стоимости услуг и работ в расчете на единицу измерения помогает собственникам:

-        сформировать заказ на услуги и работы, необходимые им для надлежащего содержания МКД и достижения целей управления;

-        выбрать на основе сравнения ценовых предложений, представленных в каталогах и прайс-листах разных управляющих организаций, ту организацию, которая наиболее соответствует их финансовым возможностям;

-        рассчитать размер общих расходов на МКД, используя информацию о ценах и количественные характеристики различных элементов общего имущества в своем доме, на содержание которых направлена та или иная услуга или работа.

Надлежащим образом представленная информация о стоимости услуг и работ – важнейший показатель ориентированности управляющей организации на запросы потенциальных и реальных потребителей.

Содержание критерия

Согласно данному критерию оценивается наличие у управляющей организации информации о стоимости работ и услуг, представленной в таком виде, который позволяет собственникам помещений в МКД (другим потребителям) самостоятельно формировать заказ на услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту МКД, исходя из текущего состояния дома, требований законодательства и целей управления, а также определять размер общих расходов на оплату заказываемых услуг и работ.

Оценки по критерию

Оценка 5 означает, что для каждой услуги и работы по содержанию МКД установлена стоимость (цена) в расчете на соответствующую данной услуге / работе единицу измерения (на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу в МКД, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.), позволяющая рассчитать расходы собственников на услугу/работу с учетом количественно-качественных характеристик общего имущества в МКД.

Оценка 4 означает, для одних услуг и работ по содержанию МКД установлена стоимость (цена) в расчете на соответствующую данной услуге/работе единицу измерения, а для других – в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД.

Оценка 3 означает, что для каждой услуги и каждой работы по содержанию МКД установлена стоимость (цена) в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД.

Оценка 2 означает, что предлагается общая стоимость содержания и текущего ремонта МКД в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД с учетом индивидуальных особенностей дома (конструктивные особенности, физический износ, техническое состояние), отличная от установленной органами власти г. Москвы для нанимателей жилых помещений по договору социального найма.

Оценка 1 означает, что предлагается общая стоимость содержания и текущего ремонта МКД в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД, равная размеру соответствующей платы, установленной органами власти г. Москвы для нанимателей жилых помещений по договору социального найма;

Оценка 0 означает, что информация о стоимости услуг и работ отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступна для потребителей.

Проведение оценки

Оценка по данному критерию выполняется на основе информации на сайте управляющей организации. В раскрываемой информации в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации[23]должен быть отдельный «Стоимость услуг и работ». Кроме этого, для оценки необходимо проанализировать раздел «Порядок определения цены договора» проекта договора управления МКД и заключенные договоры управления.

Критерий 5. Наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома

Важность критерия

Профессиональное управление многоквартирным домом предполагает подход к нему как к отдельному объекту управления. Это означает, что управляющая организация для каждого МКД, находящего в ее управлении, на основании осмотра общего имущества определяет необходимые мероприятия (услуги, работы, ремонты) для обеспечения соответствия МКД требованиям законодательства. На основе этих мероприятий и с учетом выявленных интересов и финансовых возможностей собственников помещений управляющая организация разрабатывает годовой план работ по содержанию и ремонту МКД, который утверждается общим собранием собственников помещений в МКД.

Такой план всегда индивидуален, потому что каждый дом и коллектив собственников помещений в каждом доме неповторимы. Наличие утвержденного годового плана снимает вопросы собственников: «Почему мы должны столько платить?».

Информация о плане работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества МКД должна раскрываться управляющими организациями в соответствии со Стандартом раскрытия информации[24].

Содержание критерия

Согласно настоящему критерию оценивается выполнение управляющей организацией одной из важнейших задач управления – разработать план работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, основанный на оценке состояния МКД, целях и возможностях собственников помещений. Утвержденный общим собранием собственников помещений в МКД годовой план содержания и ремонта МКД, в свою очередь, являются основой для определения необходимого размера платы за содержание общего имущества.

Оценка по критерию

Оценка 5 означает, что для каждого из МКД, находящихся в управлении управляющей организации, выполняются следующие условия:

·        разработан годовой план работ по содержанию и ремонту общего имущества (с указанием сроков выполнения), отражающий индивидуальные особенности состояния дома;

·        в план включены работы/мероприятия для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям (по результатам полного осмотра общего имущества и оценки его состояния), в том числе по энергоэффективности;

·        годовой план утвержден общим собранием собственников помещений в МКД;

·        представлены сведения о выполнении годового плана и о причинах отклонения от него.

Оценка 4 означает, что выполняются следующие условия:

·        для большинства из МКД, находящихся в управлении, разработаны годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, отражающие индивидуальные особенности состояния дома и содержащие работы/мероприятия для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям, в том числе по энергоэффективности;

·        в остальных МКД используются одинаковые годовые планы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащие только обычные виды работ и услуг;

·        в большинстве МКД годовые планы утверждены общим собранием собственников помещений в МКД;

·        для большинства МКД представлены сведения о выполнении годового плана и о причинах отклонения от него.

Оценка 3 означает, что для МКД, находящихся в управлении, используются одинаковые годовые планы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащие только обычные виды работ и услуг. Информация об утверждении годовых планов общим собранием собственников помещений в МКД и о выполнении годовых планов и о причинах отклонения от них отсутствуют.

При этом не менее чем для десяти МКД разработаны годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, отражающие индивидуальные особенности состояния дома и содержащие работы/мероприятия, необходимые для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям, в том числе по энергоэффективности. Эти планы утверждены общим собранием собственников помещений в МКД.

Оценка 2 означает, что для МКД, находящихся в управлении, используеются одинаковые годовые планы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащие только обычные виды работ и услуг. Информация об утверждении годовых планов общим собранием собственников помещений в МКД и о выполнении годовых планов и о причинах отклонения от них отсутствуют.

При этом хотя бы для одного - трех МКД разработаны годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, отражающие индивидуальные особенности состояния дома и содержащие работы/мероприятия, необходимые для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям, в том числе по энергоэффективности. Эти планы утверждены общим собранием собственников помещений в МКД.

Оценка 1 означает, что для всех МКД, находящихся в управлении, используется одинаковый годовой план работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащий только обычные виды работ и услуг, не отражающий индивидуальные потребности МКД в содержании и ремонте. План не утвержден общим собранием собственников помещений в МКД или информация об этом не представлена. Сведений о выполнении годового плана и о причинах отклонения от него не представлено.

Оценка 0 означает, что для МКД, находящихся в управлении, годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД отсутствуют на сайте управляющей организации или недоступны для пользователей.

Проведение оценки

Для проведения оценки по данному критерию проверяется наличие соответствующей информации на сайте управляющей организации, включая:

- общая информация об услугах и работах управляющей организации по управлению, содержанию и ремонту МКД (есть ли среди услуг управляющей организации услуга по составлению годового плана);

- предлагаемый управляющей организацией проект договора управления МКД;

- представленные действующие договоры управления МКД;

- планы работ по содержанию МКД, находящихся в управлении;

- сведения о выполнении планов по содержанию МКД, находящихся в управлении;

- отчеты управляющей организации об исполнении ею договоров управления МКД (содержится ли в них информация о разработке годового плана содержания общего имущества в МКД).

Критерий 6. Соответствие договора (проекта договора) управления МКД, представленного на сайте управляющей организации в сети Интернет, законодательным требованиям по существенным условиям договора

Важность критерия

Согласно гражданскому законодательству[25] договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия:

-        о предмете договора;

-        условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

-        условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предметом договора управления МКД[26] является оказание управляющей организацией по заданию собственников помещений в МКД (органов управления ТСЖ, ЖК) услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставление коммунальных услуг пользователям, осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Жилищный кодекс[27] к существенным условиям договора управления отнес указание в нем:

1) состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Например, если Жилищный кодекс определил одним из существенных условий установление порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, то просто указать в договоре на право собственников осуществлять такой контроль, например, в виде участия в осмотрах общего имущества в МКД и (или) присутствия при приемке выполненных управляющей организацией работ и оказанных услуг, явно недостаточно. Следует описать саму организацию контроля. Порядок осуществления контроля включает установление:

-        перечня работ / услуг, исполнение которых контролируют собственники;

-        сроков (периодичности) проведения контроля;

-        членов комиссии по контролю и их функций;

-        порядка оповещения представителей собственников для участия в мероприятиях;

-        формы акта для оформления результатов контроля (с указанием граф о гарантийных сроках на работы и лицах, уполномоченных подписать акт);

-        порядка урегулирования претензий со стороны собственников к качеству работ / услуг;

-        порядка привлечения представителей собственников помещений (членов совета многоквартирного дома) в качестве наблюдателей или участников отборочной комиссии при проведении конкурентного отбора подрядчиков для выполнения средних и крупных (по объему и стоимости) ремонтных работ;

-        другие мероприятия.

Существенные условия договора управления содержатся также в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которые в настоящее время не вступили в силу[28].

По общему правилу, если в договоре отсутствует или искажено хотя бы одно из установленных действующим законодательством существенных условий, по которым должно быть достигнуто согласование сторон, договор не считается заключенным. Например, если в договоре управления МКД не указан состав общего имущества в МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, или отсутствует обязанность управляющей организации предоставлять коммунальные услуги, то договор управления МКД не считается заключенным.

Важность рассматриваемого критерия заключается в том, что в случае признания договора управления МКД не заключенным или при наличии в договоре формально изложенных существенных условий, могут возникнуть серьезные последствия юридического, финансового и организационного характера, негативно влияющие на надлежащее содержание дома.

Содержание смысл критерия

По настоящему критерию оценивается исполнение управляющей организацией требований законодательства в отношении заключаемого ею с собственниками помещений или ТСЖ (ЖК) договора управления МКД.

Оценки по критерию

Оценка 5 означает, что выполняются следующие условия:

·        управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который полностью соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;

·        существенные условия договора прописаны подробно и содержательно, что не позволяет двояко толковать их;

·        представлены все приложения к договору управления;

·        предложены варианты договора (проекта договора) управления МКД в зависимости от того, кто является второй стороной договора (собственники помещений в МКД, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив).

Оценка 4 означает, что выполняются следующие условия:

·        управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который полностью соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;

·        одно из существенных условий договора прописаны неполно;

·        представлены все приложения к договору управления;

·        предложен договор (проект договора) управления МКД только с собственниками помещений в МКД или только с ТСЖ.

Оценка 3 означает, что выполняются следующие условия:

·        управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;

·        существенные условия договора прописаны неполно.

·        представлены все приложения к договору управления;

·        предложен договор (проект договора) управления МКД только с собственниками помещений в МКД или только с ТСЖ.

Оценка 2 означает, что выполняются следующие условия:

·        управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;

·        существенные условия договора прописаны формально, что дает возможность двояко толковать их;

·        представлены не все приложения к договору управления;

·        предложен договор (проект договора) управления МКД только с собственниками помещений в МКД или только с ТСЖ.

Оценка 1 означает, что выполняются следующие условия:

·        управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который не полностью соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;

·        договор (проект договора) управления МКД содержит не все существенные условия

·        не представлены или представлены не все приложения к договору управления;

·        предложен договор (проект договора) управления МКД только с собственниками помещений в МКД или только с ТСЖ.

Оценка 0 означает, что договор (проект договора) управления МКД отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступен для потребителей.

Проведение оценки

При оценке вначале проверяется наличие на сайте управляющей организации предлагаемого ею к заключению договора (проекта договора) управления МКД и все варианты договора (проекта договора) управления МКД в зависимости от того, кто является второй стороной договора (собственники помещений в МКД, ТСЖ). Далее проверяется наличие в договоре управления МКД всех существенных условий договора и анализируется их содержание и полнота.

3. Результаты оценки деятельности управляющих организаций

Тестирование Методики заключалось в проведении оценки деятельности управляющих организаций г. Москвы на основе разработанной Методики. Для тестирования Методики заказчиком были предложены 33 управляющие организации, осуществляющие свою деятельность в разных административных округах г. Москвы. Перечень репрезентативных управляющих организаций представлен в таблице 4.

Исполнитель проанализировал имеющуюся в открытом доступе (в сети Интернет) информацию о деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, в том числе соответствие объема, содержания и актуальности представленной информации требованиям Стандарта раскрытия информации.

Оценка управляющим организациям по каждому из критериев Методики выставлялась в соответствии с Методическими указаниями к проведению оценки деятельности управляющей организации.

Выставленные управляющим организациям оценки по критериям представлены в таблице 5. В Приложении 1 представлен анализ раскрываемой управляющими организациями информации и оценки по критериям, выставленные управляющим организациям, с комментариями.

ТАБЛИЦА 4. ПЕРЕЧЕНЬ РЕПРЕЗЕНТАТИВНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Наименование управляющей организации

Административный округ

Район

Государственные управляющие организации

1

ГУП ЭВАЖД

2

ГУП ДЕЗ района Митино

СЗАО

Митино

3

ГУП ДЕЗ района Марьино

ЮВАО

Марьино

4

ГУП ДЕЗ района Раменки

ЗАО

Раменки

5

ГУП ДЕЗ района Хамовники

ЦАО

Хамовники

6

ГУП ДЕЗ Алтуфьевского района

СВАО

Алтуфьевский

7

ГУП ДЕЗ района Нагатино-Садовники

ЮАО

8

ГУП ДЕЗ района Соколиная гора

ВАО

Частные управляющие организации

9

ООО «УК Арбат»

ЦАО

Арбат

10

ООО «УК Центр»

ЦАО

Арбат

11

ООО «УК Дом-Мастер»

ЦАО

Басманный

12

ООО «Дельфорг»

ЦАО

Хамовники

13

ООО «ДЕЗ района Пресненский»

ЦАО

Пресненский

14

ОАО «РЭУ-24»

ВАО

Измайлово

15

ООО «УК Богородское»

ВАО

Богородское

16

ОАО «Соколиная гора»

ВАО

Соколиная гора

17

ООО «УК Дормер»

ВАО

Вешняки

18

ООО «УК ЮНИ-ДОМ»

ВАО

Перово

19

ЗАО «Жилцентр СК»

ЮВАО

Печатники

20

ООО «ЭКСЖИЛ»

ЮВАО

Марьино

21

ООО «ДЕЗ Выхино»

ЮВАО

Выхино

22

ООО «УК Свиблов ГРАД»

СВАО

Свиблово

23

ООО «ОРЛЕОН ГРИН»

САО

Хорошевский

24

ООО УК «Тимирязевская»

САО

Тимирязевский

25

ООО «Миракс Сервис»

ЗАО

Тропарево-Никулино

26

ООО «ДЭЗИС»

СЗАО

Куркино

27

ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО»

СЗАО

Куркино

28

ОАО «ДЕЗ района Северное Бутово»

ЮЗАО

Северное Бутово

29

ОАО «ДЕЗ района Южное Бутово»

ЮЗАО

Южное Бутово

30

ОАО «ДЕЗ района Черемушки»

ЮЗАО

Черемушки

31

ОАО «ДЕЗ Гагаринского района»

ЮЗАО

Гагаринский

32

ООО «Маторин»

33

ООО «ДС-Эксплуатация»

ТАБЛИЦА 5. ОЦЕНКИ ПО КРИТЕРИЯМ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Название управляющей организации

№ критерия

1

2

3

4

5

6

Оценка по критерию

ГУП ДЕЗ Алтуфьево

2

2

2

3

0

3

ГУП ДЕЗ Митино

3

4

4

3

4

3

ГУП ДЕЗ Нагатино-Садовники

3

3

4

2

0

3

ГУП ДЕЗ района Марьино

2

3

3

1

0

2

ГУП ДЕЗ Раменки

1

2

2

1

0

4

ГУП ДЕЗ Хамовники

1

1

1

1

0

2

ГУП ДЕЗ Соколиная гора

3

3

4

1

0

4

ГУП ЭВАЖД

3

3

4

0

2

4

ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО»

0

1

0

0

0

0

ЗАО «Жилцентр СК»

1

3

4

1

0

4

ОАО «РЭУ-24»

0

3

4

0

0

4

ОАО «Соколиная гора»

3

3

4

1

0

4

ОАО ДЕЗ Гагаринского района

4

3

4

1

0

4

ОАО ДЕЗ района Северное Бутово

1

2

1

2

0

0

ОАО ДЕЗ района Черемушки

4

4

3

1

2

4

ОАО ДЕЗ района Южное Бутово

3

3

4

3

0

3

ООО «ДУЗ района Выхино»

2

3

4

1

0

3

ООО «ДС-Эксплуатация»

0

0

2

0

0

0

ООО «Маторин»

2

4

1

0

0

1

ООО «ДЕЗ района Пресненский»

4

4

3

1

0

2

ООО «Дельфорг»

3

4

4

2

0

3

ООО «ДЭЗИС»

0

1

2

0

0

2

ООО «Миракс Сервис»

0

0

0

0

0

0

ООО «ОРЛЕОН ГРИН»

0

1

0

0

0

0

ООО «УК Арбат»

0

0

1

0

1

0

ООО «УК Дом-Мастер»

4

1

4

1

0

4

ООО «УК Дормер»

1

2

1

0

0

0

ООО «ЭКСЖИЛ»

4

4

4

1

0

3

ООО «УК Свиблово ГРАД»

2

4

2

1

0

3

ООО «УК Богородское»

1

2

0

0

1

0

ООО «УК Тимирязевская»

0

0

0

0

0

0

ООО «УК ЮНИ-ДОМ»

3

3

4

0

0

4

ООО «УК Центр»

2

3

3

1

0

3

4. Рейтинг управляющих организаций, участвовавших в тестировании методики

Рейтинг управляющих организаций проводился по принципу ранжирования их в соответствии с суммарным количеством баллов, набранных управляющими организациями по всем критериям оценки деятельности управляющих организаций. Количество баллов по каждому из критериев определялось с учетом коэффициента усиления.

В Приложении 2 представлены значения суммарного количества баллов, набранных управляющими организациями.

Диапазон набранного управляющими организациями количества баллов составил от минимального (положительного) значения количества баллов – 9 баллов у ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» и ООО «ОРЛЕОН ГРИН» до максимального значения – 209 баллов у ГУП ДЕЗ Митино. Две управляющие организации - ООО «Миракс Сервис» и ООО УК «Тимирязевская»- имеют ноль баллов.

В таблице 6 представлены рейтинг управляющих организаций и суммарное количество набранных ими баллов.

 


ТАБЛИЦА 6. РЕЙТИНГ РЕПРЕЗЕНТАТИВНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Место в рейтинге

Управляющая организация

Количество баллов

1

ГУП ДЕЗ Митино

209

2

ОАО ДЕЗ района Черемушки

180

3

ГУП ЭВАЖД

162

4

ОАО ДЕЗ Гагаринского района

161

5

ОАО ДЕЗ района Южное бутово

160

6

ООО «Дельфорг»

159

7

ООО «ЭКСЖИЛ»

158

8

ОАО «Соколиная гора»

152

9

ГУП ДЕЗ Соколиная гора

152

10

ГУП ДЕЗ Нагатино-садовники

150

11

ООО «УК Дом-Мастер»

143

12

ООО УК «ЮНИ-ДОМ»

142

13

ООО «ДЕЗ района Пресненский»

136

14

ЗАО Жилцентр СК

134

15

ООО "Дез района Выхино"

131

16

ГУП ДЕЗ Алтуфьево

122

17

УК Центр

121

18

ООО УК "Свиблово ГРАД"

120

19

ОАО «РЭУ-24»

115

20

ГУП ДЕЗ района Марьино

109

21

ГУП ДЕЗ Раменки

105

22

ООО "Маторин"

76

23

ГУП ДЕЗ Хамовники

62

24

ОАО ДЕЗ района северное бутово

57

25

ООО «ДЭЗИС»

53

26

ООО УК «Богородское»

37

27

ООО «УК Дормер»

37

28

ООО "Донстройэксплуатация"

20

29

ООО «УК Арбат»

20

30

ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО»

9

31

ООО «ОРЛЕОН ГРИН»

9

32

ООО «Миракс Сервис»

0

33

ООО УК «Тимирязевская»

0

 

 

 


ПРИЛОЖЕНИЕ 1

к методике оценки деятельности

управляющих организаций

в жилищном секторе г. Москвы

 

 

 

 

 

ОЦЕНКИ ПО КРИТЕРИЯМ, ВЫСТАВЛЕННЫЕ НА ОСНОВЕ РАСКРЫВАЕМОЙ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ИНФОРМАЦИИ


ПРИЛОЖЕНИЕ 2

к методике оценки деятельности

управляющих организаций

в жилищном секторе г. Москвы

РЕЙТИНГ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ.

СУММАРНОЕ КОЛИЧЕСТВО БАЛЛОВ, НАБРАННЫХ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ

 



[1] В случаях, установленных ч. 4, 13 ст. 161 ЖК РФ муниципалитет должен провести открытый конкурс по выбору управляющей организации для МКД.

[2] Часть 10 статьи 161 ЖК РФ.

[3] Утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731.

[4] Пункт 3 Стандарта раскрытия информации.

[5] Подпункт «а» пункта 5 Стандарта раскрытия информации.

[6] Требования пункта 8 Стандарта раскрытия информации.

[7] Требования пункта 10 Стандарта раскрытия информации.

[8] Требования пункта 13 Стандарта раскрытия информации.

[9] Требования подпункта «а» пункта 11 Стандарта раскрытия информации.

[10] Требования подпункта «б» пункта 11 Стандарта раскрытия информации.

[11] Часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ

[12] Часть 10 статьи 161 ЖК РФ.

[13] Подпункт «а» пункта 5 Стандарта раскрытия информации.

[14] Пункт 3 Стандарта раскрытия информации.

[15] Часть 2.3. статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

[16] Утверждены постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

[17] В соответствии с частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения должен быть установлен Правительством Российской Федерации.

[18] Подпункт «а» пункта 10 Стандарта раскрытия информации.

[19] Подпункт «а» пункта 13 Стандарта раскрытия информации.

[20] Утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170.

[21] Утверждены постановлением Правительства Москвы от 4 июня 1996 г. N 465.

[22] Пункт 13 Стандарта раскрытия информации.

[23] Пункт 13 Стандарта раскрытия информации.

[24] Подпункт «б» пункта 11 Стандарта раскрытия информации.

[25] Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации части первой от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.

[26] Часть 2 статьи 162 ЖК РФ.

[27] Часть 3 статьи 162 ЖК РФ.

[28] Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов вступают в силу по истечении 2 месяцев со дня вступления в силу изменений, которые вносятся в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306.

http://www.ombudsman.mos.ru/index.php?page=Issled_JKX&idf=737

Прочитано 8572 раз Последнее изменение Вторник, 22 Ноября 2011 13:18
Авторизуйтесь, чтобы получить возможность оставлять комментарии
ТСЖ Дом

На портале ТСЖДом.ру всего за несколько минут Вы можете бесплатно создать полноценный сайт для ТСЖ или ЖСК. Для создания сайта ТСЖ Вам нужно просто зарегистрироваться

Электронное периодическое издание "Информационный портал ТСЖДом.ру". Свидетельство: Эл № ФС77-45942 от 22 июля 2011 года.

ТСЖ Дом: Мероприятия Оценка деятельности управляющих организаций